NORMATIVA
Cambiamenti nel Condominio dopo le ultime riforme
di Olga Cancellieri
Tempo fa, proprio in queste
pagine, si è affrontata la dibattuta questione del condomino insolvente. Adesso, invece, appare opportuno
esaminare, brevemente, le novità apportate dalle nuove norme in materia di
condominio. Una delle novità più interessanti riguarda gli animali domestici,
il cui possesso o detenzione non può essere vietato in nessun caso, poi, per
quanto riguarda il riscaldamento, vi è la facoltà di separarsi dall’impianto
centralizzato senza attendere il parere dell’assemblea, purché si continui a
pagare la manutenzione dell’impianto. In caso di messa in sicurezza e
per l’eliminazione delle barriere architettoniche della struttura, è
sufficiente la presenza di un terzo dei millesimi condominiali in assemblea e
la maggioranza favorevole del cinquanta più uno. Sufficienti i quattro quinti,
in caso di cambio destinazione d’uso locali comuni. Inoltre, è stato soppresso
il vecchio “repertorio dei condomini”, presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia
del Territorio, mentre l’amministratore dovrà, oltre a essere diplomato in
scuola secondaria di secondo grado, frequentare un corso di formazione
iniziale, e all’atto della nomina presentare una polizza individuale di
responsabilità civile il cui costo è a carico dei condomini, che copra le
azioni compiute nel corso del mandato.
Un’importante e utile novità “tecnologica”
è poi data dalla previsione della possibilità di creare un sito internet del
condominio, con accesso individuale e protetto, al fine di consentire ai
condomini di consultare atti e rendiconti mensili. La Corte di Cassazione, con
la Sentenza del 20 marzo 2015, enuncia una serie di principi in ordine alle
modalità di approvazione del regolamento di condominio, nonché ai limiti di
opponibilità del medesimo ai terzi acquirenti dell’unità immobiliare facente
parte del complesso condominiale. La complessa vicenda analizzata nei giudizi
di merito verteva, tra l’altro, sulla legittimità o meno di alcune clausole di
un regolamento di condominio. A tal proposito, appare opportuno precisare che
in ordine all’istituto del “regolamento di condominio” s’intendono due distinte
figure: il regolamento di Condominio c.d. proprio e il regolamento di
Condominio c.d. contrattuale (o improprio).
Il primo è quello contenente le
norme circa l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela
del decoro dell’edificio e l’amministrazione. Il secondo, invece, è quello che
incide sulla proprietà esclusiva del condomino ponendone dei limiti di
godimento. Da tale distinzione discende, in particolare, un diverso regime
pubblicitario, in quanto: mentre il regolamento c.d. proprio può essere
approvato a maggioranza e non deve (né può) essere trascritto nei Registri
Immobiliari, quello c.d. contrattuale richiede il consenso di tutti i condomini
e deve essere trascritto nei Registri Immobiliari. Tuttavia la Suprema Corte
arriva alla conclusione che è necessaria la trascrizione di entrambi i
regolamenti per avere valore presso terzi. Ma il regolamento contrattuale
poteva essere trascritto solo all’associazione professionale dei proprietari
dei fabbricati, presso la quale il regolamento si sarebbe dovuto conservare,
che è stata soppressa con il D.Lgs. n. 369 del 23.11.1944, rendendo così
inattuabile (in fatto e in diritto) l’adempimento pubblicitario richiesto. Infine, si vuole richiamare un
antico brocardo latino che afferma: “la
comunione è la madre delle liti”. Probabilmente, nel
caso del condominio di edifici e della confusione normativa che vi regna
attorno, oggi il motto è più che mai veritiero.
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