CONTENZIOSO
Condomino moroso, come difendersi?
di Olga Cancellieri
 Con la Riforma del condominio
220/2012, si è riaperta la questione tanto dibattuta in merito alle diverse
soluzioni da intraprendere nei confronti del condomino insolvente. A chi non è mai capitato di
doversi accollare le spese di qualche condomino che non intende corrispondere
la propria quota? La Riforma ha oggi riconosciuto
all’amministratore nuovi e più concreti poteri di azione. Innanzitutto, può ottenere un
decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo nei confronti del condomino
moroso, nonostante l’eventuale opposizione. Inoltre, l’amministratore ha
tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale, per poter agire contro il
condomino moroso per le quote non pagate. L’amministratore dispone, quindi, di
uno strumento più immediato ed efficace per il recupero dei crediti
condominiali non essendo più necessaria la preventiva autorizzazione
dell’assemblea, né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente.
Infine, l’amministratore, come
misura cautelare, può sospendere il condomino moroso dall’uso dei servizi
comuni che siano suscettibili di godimento separato. Sono state introdotte importanti
novità anche nei rapporti tra i singoli condomini e terzi creditori del
condominio. In precedenza, vigeva il
principio della solidarietà passiva tra condomini. Il creditore, pertanto, per
la soddisfazione del proprio credito poteva domandare il pagamento a uno solo
dei condomini, il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti
dei morosi per la parte dovuta. Sulla base di quanto stabilito
dalla sentenza n. 9148/2008 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, veniva
introdotta la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei
confronti dei terzi creditori, con superamento del precedente orientamento
della solidarietà passiva.
Ne consegue che ogni condomino era chiamato a
rispondere dei debiti soltanto per la propria quota di competenza. Tale impostazione non è stata,
pienamente, confermata dalla recente riforma in tema di condominio, anche se
non sembra possa parlarsi di reintroduzione della solidarietà passiva tra
condomini, è però vero che sul punto c’è ancora un po’ di ambivalenza e non
poche perplessità. I creditori, infatti, non possono
agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo
l’escussione degli altri condomini.
Nell’ipotesi in cui la spesa in
oggetto sia dovuta quale corrispettivo per lavori di straordinaria
amministrazione, l’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il
pagamento ad un solo condomino, ma dovrà rivolgersi a ciascuno in proporzione
alla singola quota debitoria. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il
creditore dovrà agire “pro quota” prima nei confronti dei condomini morosi e,
solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi
ultimi, potrà rivolgersi ai condomini in regola.
Viene, pertanto, introdotto il
“beneficio della preventiva escussione”, ma qualora le azioni esecutive nei confronti
dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, i “condomini virtuosi”
saranno, comunque, chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali. In conclusione, è possibile
notare che la riforma si è posta da un lato a tutela dei condomini adempienti e
dall’altro cercando di soddisfare gli interessi dei creditori in caso
d’inadempimento dei singoli condomini. Tuttavia, tale materia si presenta
ancora, da un punto di vista pratico, poco chiara e ancora troppo suscettibile
a diverse interpretazioni.
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