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 martedì 17 novembre 2015

IPOTECA

Come evitare che la propria casa sia messa all’asta

di Olga Cancellieri


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I mutui sono quasi sempre ipotecari, cioè assistiti da un ipoteca. Cos’è dunque l’ipoteca? Secondo la definizione ufficiale l’ipoteca è un diritto reale di garanzia, così come il pegno, solo che quest’ultimo si applica come garanzia di beni mobili, mentre l’ipoteca si applica sugli immobili. Cosa vuol dire diritto reale di garanzia? Si tratta di una garanzia che viene data ai creditori (spessissimo la banca che concede il mutuo), su una cosa, la res appunto, da qui il nome diritto “reale” di garanzia. La garanzia data ai creditori consiste nell’accordare loro una preferenza, nel momento in cui il credito vantato non sia soddisfatto dal debitore rispetto agli altri eventuali creditori che non posseggano alcun titolo preferenziale e che, pertanto, si chiameranno “chirografari”. Bisogna precisare che il diritto ad esigere l’ipoteca viene in essere solo in caso di mancato pagamento al creditore, mentre chi paga il debito non si accorgerà minimamente dell’esistenza dell’ipoteca; c’è di buono, infatti, che l’ipoteca non fa perdere al debitore la disponibilità ed il godimento dell’immobile che rimane comunque al suo proprietario anche se ipotecario, ecco, perché, spesso quando si acquista una casa la si accompagna al mutuo ipotecario, così una parte della somma necessaria all’acquisto dell’immobile viene versata subito dalla banca, che si prenderà con rate periodiche la cifra anticipata con gli interessi.

Nel caso di insolvenza, invece, il creditore (la banca) che abbia iscritto in proprio favore un’ipoteca, ha il diritto di avviare una procedura giudiziaria, esecutiva, particolarmente spedita rispetto alle procedure cognitive, che porterà all’espropriazione del bene e la sua vendita forzata. Inoltre, l’ipoteca segue il bene e non il suo proprietario, quindi, se il bene gravato da ipoteca viene venduto a terzi, questi ne acquista anche l’ipoteca, a meno che non decida di estinguerla pagando al creditore quanto ancora dovuto dai precedenti proprietari ipotecari. Appare opportuno rassicurare chi ha un proprio immobile sottoposto ad ipoteca, che non è vera la diceria che se non si paga il mutuo la banca si prende la casa. Infatti, e solo in caso di insolvenza il creditore potrà, non acquisire l’immobile, ma chiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli spetta. Ma gli sarà impedito di diventarne proprietario in compensazione del credito. Infine, l’ipoteca non viene in essere fino a quando non viene sottoposta ad opposita registrazione, non basta, quindi, che essa venga stipulata per iscritto, ma è necessario che la registrazione delle iscrizioni ipotecarie relative agli immobili venga registrata e tenuta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari che si interessa del territorio in cui è ubicato l’immobile. Pertanto lo strumento dell’ipoteca andrebbe visto non con terrore, ma per quello che è, una forma di garanzia per i creditori ed un importante ausilio, se assunta correttamente, per il debitore.


 


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