CONTRATTO
Locazione immobiliare
di Olga Cancellieri
Istituto diffusissimo nella
prassi, le cui antiche origini risalgono fino al diritto romano, si tratta di
un Contratto in cui una parte, il
c.d. “padrone di casa” cioè il proprietario, o secondo un linguaggio più
giuridico il locatore, s’impegna a cedere il godimento (uso e utilizzo) di un
suo immobile a un’altra parte, il conduttore o locatario, o come si dice,
comunemente, “inquilino o affittuario”, per un determinato periodo di tempo e
dietro un periodico corrispettivo economico (se il pagamento di una somma di
denaro, periodicamente, non ci fosse, saremmo di fronte ad altre figure
giuridiche, come a esempio: il comodato, contratto già oggetto di attenzione in
questa rubrica). Per quanto
riguarda alcune caratteristiche del Contratto
di locazione, merita di essere subito
evidenziato che si tratta, sotto il profilo della formazione del negozio, di un
Contratto “consensuale”, in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto
concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente
raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa. Però, proprio perché si
tratta di una figura contrattuale piuttosto invasiva, perché riguarda un bene
immobile e i concetti di buona fede, fiducia e affidamento, rivestano un ruolo
determinante per la fattispecie in oggetto, è bene che il contratto di
locazione venga sempre redatto per iscritto, per tutelare più efficacemente
entrambe le parti contrattuali.
Si tratta – si diceva – di
un contratto molto delicato dal punto di vista di entrambe le parti, il “proprietario”
perché si priva del diritto di godere del proprio bene per un periodo di tempo
abbastanza lungo (quattro anni è il termine minimo in caso di locazione
abitativa), senza poter esercitare in anticipo il proprio diritto di recesso,
ma anche l’“inquilino” si trova in una posizione delicata. Infatti, oltre a
corrispondere il canone locativo, solitamente mensile, non deve alterare la
destinazione del bene (è consentito solo l’uso stabilito nel contratto stesso),
né tantomeno distruggerlo, alterarlo, danneggiarlo, cederlo a terzi. L’inquilino,
è bene rammentare, che alla fine del periodo della locazione deve rendere il
bene nelle stesse condizioni in cui l’ha avuto in locazione. Pertanto, sempre l’inquilino
sarà tenuto ad affrontare tutte le spese legate alla manutenzione ordinaria
dell’immobile, mentre sono escluse, ovviamente, tutte quelle straordinarie
(rifacimento facciata, riparazioni garage, impermealizzazione delle terrazze,
etc.). Il contenuto specifico dei contratti di
locazione può variare in base alla tipologia contrattuale e all’autonomia
contrattuale privatistica che si concretizza nella volontà delle parti che
esprimono, concordemente, alla stipula del contratto stesso.
Tuttavia, anche se
le parti possono porre in essere diversi schemi contrattuali, non necessariamente
predefiniti dai codici e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, si
possono individuare degli elementi tipici che non possono mancare nella
redazione di un contratto di locazione, e sono: la data di stipula, l’indicazione
dettagliata della generalità delle parti, la chiara identificazione del bene
(particella, foglio, numero …), il prezzo da corrispondere in denaro del canone
locativo e, infine, la durata della locazione, che comunque non dovrà superare
il minimo e il massimo indicati dalla legge.
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