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 mercoledì 8 luglio 2015

CONTRATTO

Locazione immobiliare

di Olga Cancellieri


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Istituto diffusissimo nella prassi, le cui antiche origini risalgono fino al diritto romano, si tratta di un Contratto in cui una parte, il c.d. “padrone di casa” cioè il proprietario, o secondo un linguaggio più giuridico il locatore, s’impegna a cedere il godimento (uso e utilizzo) di un suo immobile a un’altra parte, il conduttore o locatario, o come si dice, comunemente, “inquilino o affittuario”, per un determinato periodo di tempo e dietro un periodico corrispettivo economico (se il pagamento di una somma di denaro, periodicamente, non ci fosse, saremmo di fronte ad altre figure giuridiche, come a esempio: il comodato, contratto già oggetto di attenzione in questa rubrica). Per quanto riguarda alcune caratteristiche del Contratto di locazione, merita di essere subito evidenziato che si tratta, sotto il profilo della formazione del negozio, di un Contrattoconsensuale”, in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa. Però, proprio perché si tratta di una figura contrattuale piuttosto invasiva, perché riguarda un bene immobile e i concetti di buona fede, fiducia e affidamento, rivestano un ruolo determinante per la fattispecie in oggetto, è bene che il contratto di locazione venga sempre redatto per iscritto, per tutelare più efficacemente entrambe le parti contrattuali.


Si tratta – si diceva – di un contratto molto delicato dal punto di vista di entrambe le parti, il “proprietario” perché si priva del diritto di godere del proprio bene per un periodo di tempo abbastanza lungo (quattro anni è il termine minimo in caso di locazione abitativa), senza poter esercitare in anticipo il proprio diritto di recesso, ma anche l’“inquilino” si trova in una posizione delicata. Infatti, oltre a corrispondere il canone locativo, solitamente mensile, non deve alterare la destinazione del bene (è consentito solo l’uso stabilito nel contratto stesso), né tantomeno distruggerlo, alterarlo, danneggiarlo, cederlo a terzi. L’inquilino, è bene rammentare, che alla fine del periodo della locazione deve rendere il bene nelle stesse condizioni in cui l’ha avuto in locazione. Pertanto, sempre l’inquilino sarà tenuto ad affrontare tutte le spese legate alla manutenzione ordinaria dell’immobile, mentre sono escluse, ovviamente, tutte quelle straordinarie (rifacimento facciata, riparazioni garage, impermealizzazione delle terrazze, etc.). Il contenuto specifico dei contratti di locazione può variare in base alla tipologia contrattuale e all’autonomia contrattuale privatistica che si concretizza nella volontà delle parti che esprimono, concordemente, alla stipula del contratto stesso.


Tuttavia, anche se le parti possono porre in essere diversi schemi contrattuali, non necessariamente predefiniti dai codici e indipendentemente dalla tipologia degli stessi, si possono individuare degli elementi tipici che non possono mancare nella redazione di un contratto di locazione, e sono: la data di stipula, l’indicazione dettagliata della generalità delle parti, la chiara identificazione del bene (particella, foglio, numero …), il prezzo da corrispondere in denaro del canone locativo e, infine, la durata della locazione, che comunque non dovrà superare il minimo e il massimo indicati dalla legge.


 


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