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 lunedì 11 maggio 2015

NORMATIVA

Cambiamenti nel Condominio dopo le ultime riforme

di Olga Cancellieri


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Tempo fa, proprio in queste pagine, si è affrontata la dibattuta questione del condomino insolvente. Adesso, invece, appare opportuno esaminare, brevemente, le novità apportate dalle nuove norme in materia di condominio. Una delle novità più interessanti riguarda gli animali domestici, il cui possesso o detenzione non può essere vietato in nessun caso, poi, per quanto riguarda il riscaldamento, vi è la facoltà di separarsi dall’impianto centralizzato senza attendere il parere dell’assemblea, purché si continui a pagare la manutenzione dell’impianto. In caso di messa in sicurezza e per l’eliminazione delle barriere architettoniche della struttura, è sufficiente la presenza di un terzo dei millesimi condominiali in assemblea e la maggioranza favorevole del cinquanta più uno. Sufficienti i quattro quinti, in caso di cambio destinazione d’uso locali comuni. Inoltre, è stato soppresso il vecchio “repertorio dei condomini”, presso ogni ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio, mentre l’amministratore dovrà, oltre a essere diplomato in scuola secondaria di secondo grado, frequentare un corso di formazione iniziale, e all’atto della nomina presentare una polizza individuale di responsabilità civile il cui costo è a carico dei condomini, che copra le azioni compiute nel corso del mandato.

Un’importante e utile novità “tecnologica” è poi data dalla previsione della possibilità di creare un sito internet del condominio, con accesso individuale e protetto, al fine di consentire ai condomini di consultare atti e rendiconti mensili. La Corte di Cassazione, con la Sentenza del 20 marzo 2015, enuncia una serie di principi in ordine alle modalità di approvazione del regolamento di condominio, nonché ai limiti di opponibilità del medesimo ai terzi acquirenti dell’unità immobiliare facente parte del complesso condominiale. La complessa vicenda analizzata nei giudizi di merito verteva, tra l’altro, sulla legittimità o meno di alcune clausole di un regolamento di condominio. A tal proposito, appare opportuno precisare che in ordine all’istituto del “regolamento di condominio” s’intendono due distinte figure: il regolamento di Condominio c.d. proprio e il regolamento di Condominio c.d. contrattuale (o improprio).

Il primo è quello contenente le norme circa l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione. Il secondo, invece, è quello che incide sulla proprietà esclusiva del condomino ponendone dei limiti di godimento. Da tale distinzione discende, in particolare, un diverso regime pubblicitario, in quanto: mentre il regolamento c.d. proprio può essere approvato a maggioranza e non deve (né può) essere trascritto nei Registri Immobiliari, quello c.d. contrattuale richiede il consenso di tutti i condomini e deve essere trascritto nei Registri Immobiliari. Tuttavia la Suprema Corte arriva alla conclusione che è necessaria la trascrizione di entrambi i regolamenti per avere valore presso terzi. Ma il regolamento contrattuale poteva essere trascritto solo all’associazione professionale dei proprietari dei fabbricati, presso la quale il regolamento si sarebbe dovuto conservare, che è stata soppressa con il D.Lgs. n. 369 del 23.11.1944, rendendo così inattuabile (in fatto e in diritto) l’adempimento pubblicitario richiesto. Infine, si vuole richiamare un antico brocardo latino che afferma: “la comunione è la madre delle liti”. Probabilmente, nel caso del condominio di edifici e della confusione normativa che vi regna attorno, oggi il motto è più che mai veritiero.


 


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