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 venerdì 24 ottobre 2014

CONTENZIOSO

Condomino moroso, come difendersi?

di Olga Cancellieri


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Con la Riforma del condominio 220/2012, si è riaperta la questione tanto dibattuta in merito alle diverse soluzioni da intraprendere nei confronti del condomino insolvente. A chi non è mai capitato di doversi accollare le spese di qualche condomino che non intende corrispondere la propria quota? La Riforma ha oggi riconosciuto all’amministratore nuovi e più concreti poteri di azione. Innanzitutto, può ottenere un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, nonostante l’eventuale opposizione. Inoltre, l’amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale, per poter agire contro il condomino moroso per le quote non pagate. L’amministratore dispone, quindi, di uno strumento più immediato ed efficace per il recupero dei crediti condominiali non essendo più necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea, né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente.

Infine, l’amministratore, come misura cautelare, può sospendere il condomino moroso dall’uso dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato. Sono state introdotte importanti novità anche nei rapporti tra i singoli condomini e terzi creditori del condominio. In precedenza, vigeva il principio della solidarietà passiva tra condomini. Il creditore, pertanto, per la soddisfazione del proprio credito poteva domandare il pagamento a uno solo dei condomini, il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi per la parte dovuta. Sulla base di quanto stabilito dalla sentenza n. 9148/2008 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, veniva introdotta la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, con superamento del precedente orientamento della solidarietà passiva.

Ne consegue che ogni condomino era chiamato a rispondere dei debiti soltanto per la propria quota di competenza. Tale impostazione non è stata, pienamente, confermata dalla recente riforma in tema di condominio, anche se non sembra possa parlarsi di reintroduzione della solidarietà passiva tra condomini, è però vero che sul punto c’è ancora un po’ di ambivalenza e non poche perplessità. I creditori, infatti, non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Nell’ipotesi in cui la spesa in oggetto sia dovuta quale corrispettivo per lavori di straordinaria amministrazione, l’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino, ma dovrà rivolgersi a ciascuno in proporzione alla singola quota debitoria. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il creditore dovrà agire “pro quota” prima nei confronti dei condomini morosi e, solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà rivolgersi ai condomini in regola.

Viene, pertanto, introdotto il “beneficio della preventiva escussione”, ma qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, i “condomini virtuosi” saranno, comunque, chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali. In conclusione, è possibile notare che la riforma si è posta da un lato a tutela dei condomini adempienti e dall’altro cercando di soddisfare gli interessi dei creditori in caso d’inadempimento dei singoli condomini. Tuttavia, tale materia si presenta ancora, da un punto di vista pratico, poco chiara e ancora troppo suscettibile a diverse interpretazioni.


 


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